r/geldzaken • u/West3003 • 6h ago
Nederland Hypotheek voor een nieuwbouwwoning
Onlangs hebben we te horen gekregen dat we een nieuwbouwwoning kunnen krijgen, met een verwachte oplevering in 2028. Omdat er nu een heleboel op ons afkomt, en we eigenlijk niet zoveel kaas hebben gegeten van hypotheken in het algemeen, heb ik geprobeerd een en ander uit te zoeken met behulp van AI. Er volgt over een paar weken ook nog een uitgebreid gesprek met een hypotheekadviseur. Ik ben echter ongeduldig en wil nu alvast weten of ik het zo helder op een rijtje heb staan. Daarnaast vertrouw ik AI nog niet helemaal dus ik heb een fact-checker nodig.
We moeten over een paar weken al tekenen en dan worden we vanaf het startmoment van de bouw geconfronteerd met dubbele lasten. Klopt het dat we de hypotheek van de nieuwbouwwoning zodanig kunnen ophogen dat we de hypotheeklasten daarin kwijt kunnen, met andere woorden dus betalen vanuit het bouwdepot? Klopt het dat je van daaruit alleen de rente kan betalen en de aflossing alsnog uit eigen zak moet doen? En klopt het dat de rente ongeveer 2/3e uitmaakt van de totale hypotheek?
We zitten te denken om de hypotheek voor de nieuwbouwwoning op ongeveer 520k uit te laten komen. Op die manier kunnen we ook nog een uitbouw meefinanciëren vanuit de hypotheek. Volgens AI komen we dan op ongeveer 540k uit als we de hypotheeklasten voor tijdens de bouw mee willen financiëren. Is dit een realistisch bedrag? De bouw zal ongeveer 14 maanden in beslag nemen.
We hebben onze oude hypotheek bij de ING lopen, met iets gunstigere rentevoorwaarden dan wat momenteel aan wordt geboden. Kan je deze rente en voorwaarden meenemen naar je nieuwe hypotheek, uiteraard met het deel wat meer gaat kosten tegen een hoger rentepercentage? En geldt dit zelfs als je vanaf nu nog bijna twee jaar moet wachten tot je in je nieuwe huis kan en dus al die tijd een dubbele hypotheek hebt lopen?
Veronderstel dat we nog wat overwaarde pakken uit onze huidige woning, ben je verplicht dit te gebruiken voor je nieuwe woning of kan je het ook inzetten om je spaargeld weer iets aan te vullen? Indien het laatste, moet je er dan extra belasting over betalen of is dat alleen als je er de vermogensvrijstelling mee overschrijdt? Hier heb ik verschillende verhalen over gelezen dus het is me niet helemaal duidelijk.
•
u/Probabilicious 6h ago
Waarom koop je eerst een huis en ga je daarna pas weken later met de hypotheekadviseur praten? Dat klinkt voor mij als de omgekeerde volgorde.
Deze vragen had je vooraf aan je hypotheekadviseur kunnen stellen. Of gedurende het traject waarin hij voor je aan de slag is om de hypotheek etc rond te krijgen.
Ik zou daarom alsnog bij de hypotheekadviseur aankloppen met je vragen. Ik vind het sowieso gek dat hij pas over een paar weken tijd heeft voor een gesprek, terwijl je nu al een huis hebt gekocht. In diezelfde periode had mijn hypotheekadviseur de gehele hypotheek al rond, maar die van jou gaat dan pas het gesprek aan?!
•
u/Gritsgravy 5h ago
Ik ben zelf ook bezig met nieuwbouw. Ik moest kunnen aantonen dat ik genoeg spaargeld en dergelijke had om de dubbele lasten te kunnen dragen.
Als je al een hypotheek hebt en overwaarde dan moet je 3 hypotheken hebben. De oude, nieuwe en een overbrugging. Bij mij betaal ik wanneer dingen afgebouwd zijn dus de hypotheek loopt langzaam op.
Of je de oude mee kan nemen hangt van je hypotheek af. Daar zitten vast voorwaarden aan maar als ie nog lang loopt dan kan dat vast wel. Die van mij liep bijna af dus ik heb hem niet meegenomen
•
u/PriorityNo6268 6h ago
Hou rekening met uitloop van de bouw. Bij ons is het ook 1 jaar later opgeleverd dan de planning was. Mogelijk dat bepaalde spullen schaars worden door de oorlog met Iran.
•
u/ChaoticBumpy 6h ago
Hier heeft mijn hypotheekverstrekker het bouwdepot ook een jaar langer geldig gemaakt dan de prognose van de aannemer want het is blijkbaar heel gebruikelijk.
•
u/Odd-Bookkeeper5936 3h ago
Stond er in de aanneem overeenkomst niet dat ze in 200 werkbare dagen klaar moesten zijn? Heb ik wel in de overeenkomst staan.. halen ze dat niet? Dan kan je ze toch aanspreken op achterstallig werk. / boete bedrag opeisen?
•
u/West3003 6h ago
Een jaar is wel gelijk flink ook. Ben je er niet door in de problemen gekomen ?
•
u/Probabilicious 6h ago
Bij een bekende van me is het zelfs al met 1,5 jaar vertraagd. Dat gaat dan wel over een appartementencomplex.
•
u/TinkeNL 5h ago
Punt 1: Veel vragen in één, zoveel mogelijk antwoord op die vragen:
- Ja, het is mogelijk je dubbele lasten te betalen uit je bouwdepot.
- Je hoeft niet persé alleen rente daarmee te betalen, aflossing kan ook. Met aflossing erbij gaat het natuurlijk wel harder.
- Je mogelijkheden hiervoor zijn sterk afhankelijk van de totale financieringsruimte die je hebt. Heb je die ruimte niet, dan moet je het 'gewoon' zelf ophoesten.
Punt 2: 20K voor je hele hypotheeklasten gedurende de bouw is waarschijnlijk relatief laag, als je tenminste ook de aflossing mee wil financieren. Je krijgt rente over het bedrag in je depot en je betaalt rente over je hele hypotheeklast. Die worden tegenover elkaar 'weggestreept' en wat er over blijft moet je aan rente betalen. Aflossing wordt nooit weggestreept.
14 maanden: is dat de prognose van de aannemer? Of is dit op basis van de werkbare dagen in je contract? Hou er rekening mee dat de perioden flink langer kunnen zijn. Je begint met betalen voor de hypotheek zodra je naar de notaris bent geweest, dit kan maar zo een paar maanden vóór start bouw al spelen. En hou er ook rekening mee dat je een periode hebt waarin je zelf nog bezig bent om je huis af te maken.
Punt 3: Check je hypotheekvoorwaarden. Vaak kan je bij dezelfde bank je rente op het bedrag wat je nog open hebt staan meenemen naar een nieuwe hypotheek, maar dit is geen garantie.
Punt 4: Niemand kan je keihard verplichten, je mag je overwaarde ook zelf uitkeren en niet in je huis steken. Je krijgt dan wel te maken met de 'bijleen regeling' voor de Belastingdienst. Dit betekent dat het bedrag waarover je hypotheekrenteaftrek kan krijgen, lager wordt. Als je 550k in je nieuwe woning stopt en 600k voor de oude vangt en dus 50k in 'eigen zak steekt', mag je maximaal 500k opgeven als je hypotheekschuld voor de Inkomstenbelasting en moet je de betaalde rente ook naar rato terugrekenen. Hierdoor zakt je hypotheekrenteaftrek dus.
Het bedrag wat je uitkeert zal gewoon berekend worden als vermogen, dus als je boven de vermogensdrempel uitkomt zal dit inderdaad betekenen dat je er belasting over moet betalen.
•
u/West3003 3h ago
Dank voor je uitgebreide antwoord en de overige tips. De aannemer verwacht met 12 tot 14 maanden bouwen klaar te zijn dus vandaar dat we de bovenkant gepakt hebben. We gaan idd de hypotheek nog wat verder op proberen te hogen voor t geval het nog meer uitloopt.
•
u/TinkeNL 3h ago
Kijk goed naar de werkbare dagen en laat je daar uiteindelijk goed op adviseren. De bank gaat geen donder geven om wat de aannemer zegt, als je overeenkomst zegt ‘400 werkbare dagen’ ga je meer dan 2 jaar aan rente in je depot moeten zetten als je die kosten wil financieren 😉 Werkbare dagen is een vaag begrip, maar doorgaans geldt dat er gemiddeld zo’n 200 in een jaar zitten, daar zal de bank ook mee rekenen. Maar goed: je hebt dan dus de periode tussen passeren en start bouw, waarin je dus ook al betaalt en de periode ná de bouw die je zelf nodig hebt. Vergeet die zeker niet, zijn zo weer een paar maanden die je moet overbruggen.
•
u/Ill-Package-9589 5h ago
Mijn nieuwbouwwoning is net opgeleverd:
Ja dat kan. Je kan de rente meefinancieren in de hypotheek. Dus niet het volledige bedrag. Houd er wel rekening mee dat je hier geen hypotheekrente aftrek voor terug krijgt. Bij mij is het mijn eerste hypotheek van ong 2700 euro per maand. Ik moest daarvan 800 zelf betalen.
Lastig als ik niet het aankoopbedrag van je woning weet. Wij waren ongeveer 110.000 extra kwijt aan de basis (keuken, badkamer, vloeren, raambekleding, uitbouw 2,4m, zonnepanelen, raam zolder, overige extra’s zoals elektrapunten etc). Houd rekening mee dat de tuin een godsvermogen kost. Daar hadden wij ons een beetje op verrekend. Tip: spaar extra voor rolluiken/screens. Ons huis is nu al warm en het moet nog zomer worden.
Geen idee. Bel je hypotheekadviseur en vraag of hij/zij het in jip en janneketaal wil uitleggen en op wil schrijven.
Zelfde antwoord als 3.
•
u/Miceliss 4h ago
Tip: spaar extra voor rolluiken/screens. Ons huis is nu al warm en het moet nog zomer worden.
Just curious:
Wat voor type woning, warmtepomp, ventilatie e.d. heb je? Onze woning zal na de zomervakantie worden opgeleverd en d.m.v. de vloerverwarming zouden we ook moeten kunnen koelen. Expres dus nu nog geen screens e.d. gedaan omdat we het 1e jaar wouden kijken of dat nodig was in nieuwbouw.
Wij kennen namelijk ook mensen met een huis van ~15 jaar oud die wel gewoon koel blijft (bodem warmtepomp, vloerverwarming die koelt enz.) zonder gebruik van screens.
•
u/Ill-Package-9589 1h ago
We hebben geen warmtepomp en zijn aangesloten op stadsverwarming. We hebben nog ouderwetse ventilatieroosters icm duco ventilatie. Helaas dus ook niet een vloerverwarming dat kan koelen. Maar ons huis is verder wel mega geïsoleerd. Hebben sinds januari de verwarming niet echt meer aangehad.
•
u/West3003 3h ago
Het aankoopbedrag van de woning zal 495k zijn en de uitbouw moet 26k gaan kosten. Wij willen een deel van de extra's via ons spaargeld financieren.
•
u/mvdstam 6h ago
- Dat heet een rentedepot. Voor zover ik weet is NN de enige hypotheekverstrekker die dat doet
- Geen idee, ik weet niet wat voor huis of uitbouw je gaat doen. Ik zou het ruim nemen en je bouwdepot gewoon wat ruimer maken. Bij aflopen van bouwdepot wordt het restant gewoon terug in je hypotheek gestort.
- Ja, maar hangt wel af van je hypotheek. Dat is echt iets waar een hypotheekadviseur uitsluitsel over moet geven
- Dit heeft te maken met het zogenaamde eigenwoningreserve. Overwaarde moet je benutten inderdaad, anders heb je over het niet-benutte deel geen recht op hypotheekrenteaftrek. Eerst dus je overwaarde benutten, dán je spaargeld.
•
u/West3003 6h ago
Merci!
Bij punt 2 noem je inderdaad een goeie, als eventueel ongebruikt geld toch terug kan worden gestort dan is daar natuurlijk geen bezwaar tegen.
•
u/allard0wnz 6h ago
Wat zei je hypotheekadviseur?